Le plus important, et certainement le plus difficile lorsque l’on participe à une vente aux enchères immobilières, c’est de déterminer son enchère maximale.
En effet de ce montant, découle une multitude d’analyse de points se rapportant au bien convoité, si vous souhaitez être au plus juste et ne pas vous tromper.
Souvent, certains pensent qu’une simple visite suffit à estimer le bien immobilier, sauf que dans les ventes aux enchères, cela est un peu plus complexe.
Tout d’abord, vous devez prendre en compte l’état d’occupation du bien.
Est-il loué, occupé par le propriétaire, occupé par un tiers ?
Vous devez également prendre connaissance de l’état du bien et de ces diagnostics, car vous n’aurez pas les conseils d’un notaire ou d’une agence immobilière pour vous décider.
Pour cela, il est nécessaire de bien consulter le cahier des conditions de vente, appelé aussi cahier des charges.
Vous y retrouverez tous les diagnostics immobiliers, le descriptif complet du bien, et l’historique de la procédure.
Vous pourrez par exemple vérifier qu’il n’y a pas de litiges avec un tiers, ou par exemple une dette à régler à la copropriété si le bien y est soumis.
Ce cahier de charges consulté, vous serez en mesure d’estimer le bien dans son état actuel.
Une fois le bien estimé, il faudra simplement comparer votre valeur avec celle du prix du marché actuel dans le secteur convoité.
La logique et la coutume des investisseurs sont de toujours prévoir une marge bénéficiaire pour déterminer son enchère maximale, par exemple : si vous estimez le bien immobilier à 100.000 euros dans l’état, dans le marché actuel, vous devrez par exemple, ne pas aller au-delà de 85.000 euros, ce qui vous laisse une marge bénéficiaire de 15.000 euros.
Cependant, il est à préciser que des frais de justice sont à rajouter en sus du prix d’adjudication, il faudra donc en tenir compte dans votre montant maximum d’enchères.
Ces frais sont annoncés quelques jours avant la vente, à chaque amateur, mais également à l’audience de vente.
Comptez environ 15 à 20 % du prix d’adjudication avec une moyenne de 10.000 à 20 000 euros.
Il faut prendre ces chiffres avec des pincettes, car suivant la durée de la procédure et suivant le montant du bien cela peut différer sensiblement, mais disons que cela vous donne une estimation large des éventuels frais en sus.
Dans notre exemple : pour conserver une marge de 15.000 euros, il faudra plutôt se positionner sur un prix maximum de 70.000 euros, vous aurez ainsi votre enchère maximale.
Idem, en fonction du lieu géographique, du type de bien, la marge bénéficiaire peut varier excessivement.
Un appartement à Paris et en PROVINCE, ne pourra pas prétendre à la même marge idem si le bien est exempt de travaux ou est surchargé de travaux.
Il faudra donc bien prendre en compte tous ces paramètres, lorsque vous serez intéressé pour porter enchère.
Récapitulatif de la méthode :
- 1/ESTIMER LE BIEN IMMOBILIER
- 2/DÉTERMINER LES TRAVAUX ET FRAIS EN SUS
- 3/SOUSTRAIRE VOTRE ESTIMATION DU MONTANT TOTAL DES FRAIS ET DE VOTRE MARGE BÉNÉFICIAIRE POTENTIELLE.
- 4/VOUS AVEZ VOTRE ENCHÈRE MAXIMALE
Vous pouvez, dès à présent, confier votre projet a un des experts du site MEGA-ENCHERES.COM, afin de vous accompagner dans ces différentes démarches, si vous le souhaitez.